خطوات نقل الملكيات العقارية في سوريا وأهم التعديلات عليها في 2025
تعدّ عملية نقل الملكية العقارية في سوريا من أبرز المراحل القانونية التي يمرّ بها القطاع العقاري، وقد شهدت إجراءاتها تعديلات بعد تغيير النظام السياسي في البلاد. جاءت هذه التعديلات في ظل توجه حكومي لضبط المعاملات العقارية، الحد من التزوير والاحتيال، وتسهيل استكمال الوثائق والإجراءات أمام المواطنين. فقد شددت وزارة العدل والتعليمات الإدارية الجديدة على ضرورة إبراز البيانات العقارية المصدقة والتحقق من تسلسل الملكية، إلى جانب تشديد الرقابة على العقود والتعاملات لضمان صحة نقل الملكية وحماية حقوق المالكين. في الوقت نفسه، أعلنت الجهات العقارية عن تسهيلات جديدة تسمح باستئناف منح براءة الذمة المالية وتسجيل العقارات اعتبارًا من أغسطس 2025، وذلك بعد فترة توقف وقيود شهدها سوق العقارات خلال الأعوام الماضية. تعكس هذه التطورات سعي الدولة إلى تحقيق توازن بين تسريع إجراءات البيع ونقل الملكية، ومكافحة حالات الاحتيال والحفاظ على قوة السجلات العقارية.
طرق نقل الملكية العقارية في سورية
طرق نقل الملكية العقارية في سوريا لعام 2025 تشمل عدة مراحل رسمية وقانونية وفق تعديلات حديثة، وتتم عبر المسارات التالية:
- التسجيل في السجل العقاري (“الطابو”)
نقل الملكية يتم أساسًا بتسجيل عقد البيع في السجل العقاري، وهو الوسيلة الأقوى والأكثر ضمانًا للملكية، حيث يكتسب المالك الجديد حقوقه بعد تسجيل البيانات ذات الصلة وتثبيت انتقال الملكية رسميًا في صحيفة العقار. يجب إبراز البيان العقاري المصدق حديثًا الذي يثبت تسلسل انتقال الملكية، والتأكد من صحة الوثائق أمام الجهات الرسمية. - التوثيق عن طريق الكاتب بالعدل
في الحالات التي يصعب فيها الفرز العقاري أو في المناطق ذات التنظيم الشعبي أو غير النظامي، يُلجأ إلى وكالة غير قابلة للعزل لدى الكاتب بالعدل، حيث يُوثّق نصيب السهم أو حصة معينة من العقار باسم المشتري، وهو إجراء شائع لكنه أقل قوة من التسجيل العقاري الرسمي. - حكم المحكمة لتثبيت البيع
عند وجود نزاعات أو تعقيدات في المستندات، يمكن رفع دعوى لتثبيت البيع أمام المحكمة المختصة، والتي تجري كشفًا حسيًا وخبرة فنية قبل إصدار حكم بتثبيت البيع، ثم يُسجل لاحقًا في السجل العقاري. - توثيق العقود وإجراءات جديدة للرقابة
المديرية العامة للمصالح العقارية أعلنت استئناف توثيق العقود بعد توقف، ويتم ذلك بعد استكمال كافة الوثائق والموافقات القانونية. وزارة العدل فرضت إجراءات جديدة ضد التلاعب والتزوير، وألزمت كشف الوضع القانوني للعقار والتدقيق في صحة بيانات الملكية وسؤال الجيران عن شاغلي العقار وهوية المالكين. - شروط وضوابط إضافية
هناك شروط وضوابط حديثة من وزارة العدل ونقابة المحامين تتعلق بالتحقق من معاملات البيع، وعدم السماح بنقل الملكية إلا بعد مطابقة جميع الأوراق وعدم وجود إشارات منع تصرف أو مشاكل قانونية. - العقد القطعي والتسوية أمام المصالح العقارية
يجب إعادة تنظيم عقد بيع قطعي أو اتفاق نهائي، وتصديقه ودفع الرسوم، ثم تقديمه مع باقي المستندات (براءة ذمة مالية، بيانات عقارية، إثبات شخصية…) إلى دائرة المصالح العقارية لاستكمال إجراءات التسجيل والنقل.
خطوات نقل الملكية العقارية في الطابو
1. الإجراءات التقليدية لنقل الملكية
في سوريا تتضمن عملية نقل الملكية العقارية عادةً الخطوات التالية:
- توقيع عقد رضائي بين البائع والمشتري.
- توثيقه لدى كاتب العدل لتأكيد حجّيته القانونية.
- التقديم إلى السجل العقاري لاستكمال الإجراءات، شاملة دفع الرسوم والضريبة العقارية المطلوبة.
- استخراج براءة الذمة المالية من وزارة المالية، وتأكيد خلو العقار من القيود القانونية أو المالية.
- الحصول على إذن رسمي أو وثيقة “لا مانع” من الجهات المختصة للمضي في المعاملة، خاصة في حالات خاصة كالتملك من غير السوريين أو بيع القُصّر.
2. القواعد الجديدة والإجراءات الأمنية
في مايو 2025، أصدرت وزارة العدل تعميماً صارماً يلزم المتعاملين بتقديم بيانات عقارية معتمدة تعكس التسلسلات الانتقالية للملكية، مع تكليف المحاكم بإجراء كشف حسي وخبرة فنية والتثبت من صحة العقارات المشكوكة فيها، احتجاجًا على تزايد ظاهرة التزوير.
3. التعديلات والإصلاحات المؤقتة في عام 2025
ابتداءً من 3 أغسطس 2025 (3 آب 2025)، دخلت حزمة تدابير تمكينية مؤقتة حيز التنفيذ بهدف تسهيل نقل الملكيات العقارية:
- إلغاء شرط الإيداع المصرفي: إلغاء اشتراط وضع 50٪ من قيمة العقار في أحد المصارف.
- استبدال الموافقة الأمنية: إلغاء الموافقة الأمنية واستبدالها بورقة “لا مانع” تُمنح مباشرة مع براءة الذمة.
- احتساب الضريبة العقارية: يُعتمد على القيمة الرائجة وفق الجداول المعتمدة سابقاً، مع تخفيض بنسبة 30% للعقارات السكنية.
- في حال عدم وجود قيمة رائجة: تُعتمد القيمة المحددة في عقد البيع.
نسبة ضريبة البيوع العقارية
• العقارات السكنية: 1.5٪ من القيمة الرائجة
• العقارات التجارية: 4٪
وثيقة لا مانع من نقل ملكية
لمن تطلب وثيقة لا مانع من نقل ملكية:
ما هي الوثائق المطلوبة لتوثيق نقل الملكية العقارية في سوريا؟
الوثائق المطلوبة لتوثيق نقل الملكية العقارية في سوريا تشمل عدة مستندات رسمية وإجراءات كما يلي:
- طلب خدمة موجه إلى رئيس مكتب التوثيق العقاري في المنطقة التي يقع فيها العقار.
- بيان قيد مالي للعقار من مديرية المالية، يحتوي على القيمة التخمينية للعقار.
- براءة ذمة مالية للطرفين (البائع والمشتري) من مديرية المالية تثبت تسديد ضريبة البيع.
- صورة الهوية الشخصية لكل من البائع والمشتري مع إخراج قيد مدني لهما.
- سند تعهد يذكر فيه القيمة الحقيقية للعقار المباع، لأن الرسوم العقارية تُحسب على السعر الأعلى بين السند التعهد أو بيان القيد المالي أو العقد.
- طابع شعبي حسب قيمة العقار.
- سند التمليك (يطلق عليه “الكرت الأخضر”) أو بيان قيد عقاري إذا لم يوجد سند تمليك.
- نسخ متعددة من عقود البيع (عادة 7 نسخ) موقعة من الأطراف، وهذه النسخ ترسل للجهات المختصة لتسجيل المعاملة.
- إيصال مالي يثبت دفع رسم نقل الملكية (رسوم السجل العقاري ورسوم الطابع والإدارة المحلية).
- الموافقة الأمنية للبائع والمشتري وهي مطلوبة بعد أحداث 2011.
- في بعض الحالات قد تُطلب وثائق إضافية مثل وكالة قانونية إذا كان من ينفذ المعاملة وكيلاً عن المالك أو الورثة، أو قرار المحكمة إذا كانت هناك نزاعات.
